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注册美国公司的好处之一:将房产列入公司名下 免遭诉讼风险

最新法律案例及资讯 » 2014年5月30日

法佑网 Staff Legal Analyst 报道

 对于房产所有人来说,以个人名义持有商业地产或住宅均存在一定法律风险,一些常见的诉讼纠纷如滑倒跌伤、污染致人损害等问题防不胜防,一旦败诉,则房主将面临高额索赔。例如:如果在您名下的地产上发生了抢劫、强奸或杀人事件,则受害者可根据场地责任起诉您,如果法庭认为您作为所有人未能尽到合理的保护义务,则您将承担法律责任。

房东面临法律风险重重 防不胜防

案例一:纽约价值千万"粮泰大厦"因涉赌遭政府充公,在美华人房东应汲取教训

 位于纽约华埠东百老汇大街的粮泰大厦常年被用作非法赌馆,屡禁不止;当局在2011年对此执行搜查,缴获数十万赌资,并查封大厦内大量牌九桌、老虎机等赌博用品;但不久后非法赌博又卷土重来,当局遂于2012年5月对大厦业主提出充公诉状,理由是业主纵容赌博,法庭于2013年8月16日正式宣告充公,这座大厦最终以2000万美元拍卖出售,扣除交易费用后65%的利润归政府,其余退给业主,但实际上房东能领到的往往所剩无几。

点评:现在许多华人在美国购产置业,成为房东,有不少人以为将房产租出后,即使租客犯罪,也于己无关,不会危及产业的安全;但美国法律规定,涉及犯罪的财产(钱、物,不动产等)可以被没收;在美华人房东应从此案中汲取教训。

案例二:波士顿公寓大火致3人死亡 华人房东兄弟获刑

 2009年,位于波士顿的昆西公寓发生火灾,造成三死一伤的严重后果,事后经调查表明,该公寓的烟雾检测器和报警系统均处于关闭状态,而且死者居住的地下室只有一个出口,属于违反消防条例的非法改建。昆西公寓的华人房东黄氏兄弟因此被控过失杀人,在2012年被分别判处2年和三年监禁,这是麻省首例房东因过失而获刑的案例。

 点评:在美许多华人房东不重视当地的建筑条例,房屋年久失修也不加以补救,殊不知一旦事故发生,后果可能不仅仅是赔钱,甚至可能获罪入狱,本案便是典型的例子。

案例三:加州奇诺岗月子中心因违章遭遇法拍 曾一度接纳30名中国孕妇

 加州奇诺岗一处建筑被非法改造为“月子中心”,接待来自中国富裕家庭的孕妇生育“美国婴儿”,一度曾接纳30余名中国孕妇,俨然一家旅馆,又因化粪池系统故障,造成污水泄漏,引起附近居民怨声载道。当局勒令月子中心的业主吴海勇在规定期限内拆除违章建筑,但该房产逾期仍未能整改,最终进入法拍阶段。

 点评:这是另一起房东因违反建筑规章而导致房产被法拍的案例,事实上华人房东在美遭遇此类官司尤为普遍,因此了解有关法律常识,以合理手段规避诉讼风险,对于在美华人十分重要。

以有限责任公司名义持有投资地产的好处

 如何避免上述情况发生?答案是尽量不要将投资的房产放在您个人的名下,事实上,您名下唯一的房产应当仅限于自己的首要居所,其余房产(例如用于租赁的住宅或商业地产等)均应放在具备有限责任的机构名下,而有限责任公司(LLC)则无疑是最佳的选择。

 以有限责任公司作为地产投资的工具相对于其他公司组织形式有不可比拟的优点:对于C公司而言,对盈利的双重征税和无法将折旧纳入账面亏损这两大因素使得投资人往往不愿以C公司的名义投资房产。相对于C公司而言,有限合伙更适合地产投资,因为有限合伙人只需对法律风险承担有限责任,但问题是根据合伙企业法规,有限合伙中必须有普通合伙人,而普通合伙人则需承担无限的连带责任,因此仍存在风险。

 有限责任公司的全部所有人对于公司所遭遇的法律风险只需以其出资承担责任,而且不存在C公司的双重征税问题,因此是地产投资的最佳选择。

有限公司持有地产常见问题及解答

 Q如果持有不只一处地产,是否需要设立多个公司?

 A一般来说,最好为每处房产设立一个单独的公司,这样做的好处在于:

 首先,为每一处地产设立一个单独的有限公司可以避免同一公司名下地产遭遇连带责任,设想您将两处价值5万美元的房产放在同一公司名下,其中一处地产的租客在房间里受了伤,以场地责任起诉您,法院判决赔偿7.5万美元,则单独一栋房产的价值不足以支付赔偿,超出的部分将由另一栋房产的价值来赔偿,亦即债权人对于两栋产业均享有留置权(lien),即便另一栋产业与本案完全没有任何关系,也可能因诉讼而遭到损失。

 但如果您之前为每一栋产业设立一个单独的有限公司,则债权人只能对导致其受到损害的那一栋房产主张留置权,另一栋房产因为是放在另一家公司名下,因此可以高枕无忧,除非债权人主张公司人格否认(pierce the corporate veil),但那样需要较高的举证门槛。

 正因为此,许多银行和贷款人在提供借款时均要求为每处地产设立单独公司,以免遭资产所有人的破产风险,亦即所谓的“破产隔离”(bankruptcy remote);当贷款方提供资金供投资人购买某一特定地产时,他们会仅仅承担这部分地产可能带来的法律风险,而不会为借款人名下的其他地产承担风险,因此贷款方往往会强调为该特定地产设立一家新公司。

 Q我是否能为同一处地产设立多个公司?

 A完全可以,例如您可以设立一家公司作为该地产的所有人,再设立另一家公司作为该地产的管理方,负责维修、收取租金和纳税,等等。但需要注意的是,为同一处地产设立多家公司有可能会对报税造成影响,后果可能是增加税负,也可能是减轻税负,这需要视具体情况而定,最好能请一位有经验的房地产律师结合实际拟定详细方案,以达到最优结果。

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