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华资公司1031物业交换卖房失败,法庭裁定律师有过失但不构成失职

最新法律案例及资讯 » 2012年8月1日

法佑网Staff Legal Analyst 报道

 2012年7月31日消息,纽约一家华资房产公司聘律师为其卖出一栋产业,拟定采用1031同类物业交换(1031 exchange)方式以延缓纳税,但律师因缺乏经验而将事情办砸;华资公司遂以失职为由将其告上法庭,而法官的多数意见认为,尽管本案中律师确有过失,但因华资公司无法证明倘使律师合格,则其便能在规定时间内完成交易,所以律师的行为不构成失职。

 原告和义兴房地产公司(音,Wo Yee Hing Realty)为华人三兄弟所有,该公司在2006年聘被告Howard Stern律师代理曼哈顿一栋商业住宅的出售事宜,按照原告的计划,这桩买卖应采用1031同类不动产交换方式,以延迟纳税。

 所谓1031产业交换,是指按照国税局法规第1031项,商业或投资产业的出售者在45天内申明将购入同一类型的产业,并于180天之内完成交易,而且交易必须通过有资格的第三方中间人进行;此法由于可以延缓纳税,因而受到投资者青睐。

 原告称,Stern律师曾宣称自己知道如何操作1031物业交换程序;而Stern的证词恰恰相反,说他告诉过原告自己缺乏相关交易的经验,但原告称他们会处理好细节问题。

 不论哪一种说法是真的,被告的确缺乏从事这类交易的资格,法庭认为他明知缺乏经验,却仍然接受这份工作,已构成了过失。由于被告不知如何操作,导致作为价款的1020万美元支票被支付给和义兴公司,而非有资格的第三方,使得物业交换程序根本不可能完成。

 但法庭同时指出,即使被告正确履行了其职责,原告也无法证明交易就一定能够完成;因为原告并未在法律规定的45天内指定作为交换的产业,也无法证明其在180天之内便能够完成交易,因此无权以律师失职为由向被告Stern索赔。

 和义兴公司的律师在事后对法庭裁定提出了质疑,认为一个理性的人如果明知交易无法完成,自然也就不会再考虑下一步如何安排;他表示法庭对原告强加了“不公正的举证责任”,正在考虑是否上诉。一名法官在裁定文书中也提出了反对意见。

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