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预售房作样板房 购房人不满房子变“二手”败诉

美国法佑网Legal Editors Allen Wu, Mia Zhou 编辑

美籍华人楼先生花费200万元高价买下市中心两套全装修房,却在交房前发现,房子被开发商拿去当作“装修示范房”使用,外人随意进出他的新居。楼先生认为开发商此举侵犯了他的财产权力,要求按照房价5% 的标准赔偿损失。2006年12月,静安法院对此案作出判决,楼先生败诉。

2004年3月,年近七旬的美籍华人楼先生夫妇回到国内,打算在上海购买一套住房,安享晚年。几经挑选,夫妇俩看中了位于静安区西康路上的一处高档小区。楼先生最后定下了该小区1号楼2层A、B两套全装修房,总房价192万元。楼先生打算其中一套自住,另一套用于投资。之后,双方签订了预售合同,约定交房日期为2006年10月。

但是在2005年3月,楼先生夫妇发现自己买的房子成了开发商免费做广告的“样板房”,感到十分不满。他与开发商交涉,要求赔偿。开发商给其回函,表示承认楼先生购买的A、B两室确实被作为“装修示范房”使用了,但不愿意赔偿。2006年7月,开发商将两套房屋交给了楼先生,但对于赔偿一事,仍然没有说法。多次交涉未果后,楼先生于今年9月将开发商告进了法院。

楼先生认为,房屋被作“样板房”后,自然损耗增加,所购房屋从“新”房变成了“旧”房。开发商只有建造、维护的权利,而没有使用的权利,现在开发商在没有取得大产证前就“使用”房屋,使该房屋成了二手房,应当赔偿自己的损失。他要求开发商酌情按照房价5%的标准,赔偿每套损失近5万元。

而开发商在法庭上称,预售合同可证明楼先生夫妇购买的是期房,在房屋验收前开发商仍拥有房屋的所有权,样板房仅向特定人员说明实际使用的材料、实施装修的具体位置、工艺,不构成对该房屋的实际使用,不需要经过购房者同意,开发商并没有侵权。而且,开发商在该房屋交付前进行了特殊清洁,按合同约定的交付标准和期限向业主交付了房屋,不构成侵权。

法院认为,在房屋预售期间,开发商仍需有合理的时间对房屋进行具体施工及装修。开发商将预售房作为样板房,尚处于整幢物业的施工阶段,这是正当的施工行为。另外,楼先生既然已经签了交房协议,证明他对房屋的质量是没有异议的。因此,法院认定,楼先生夫妇的诉讼请求缺乏事实及法律依据,遂判决楼先生夫妇败诉。

评析:

法院认为该房屋作为示范房,其目的是对整体施工效果的展示及技术指导,而展示的对象均是施工企业内部,是正常的施工流程的步骤之一,并不能推定为对该房屋的使用,也无需征得买房人的同意,所以本案的开发商不用承担法律责任。购买全装修房的购房合同里通常只会对房屋和装修的规格及标准作出规定,对开发商在房屋交付前对房屋的任意使用却没有作出规定,如果购房人对此有特殊要求的话不妨在合同里面约定清楚。

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