美国法佑网 Legal Editors Allen Wu, Mia Zhou 编辑

2007年5月6日，30岁的外籍人士凯奇与房东签订《房屋租赁合同》，承租某处房屋，月租金6500元，租期自2007年5月10日至2008年5月9日止。同时，凯奇支付房屋租赁保证金1.3万元。合同还约定，房东应于租赁结束且凯奇迁让付清应付费用后，将保证金全额无息退还凯奇。如凯奇违反合同产生的违约金、损害赔偿金及应付租金等，房东可从保证金中抵扣，不足部分凯奇在接到房东付款通知后10天内补足。

合同签订后，凯奇向房东支付了租赁保证金。在2008年5月10日租赁期满后，凯奇和房东办理房屋交接手续时，因对房屋损坏无法协商一致，房东拒绝退还租赁保证金。2008年7月下旬，凯奇起诉索讨房屋租赁保证金1.3万元。

接到起诉状的房东，也于2008年12月中旬反诉称，在办理房屋交接时发现，凯奇在使用租赁房屋时造成房屋及附属设施多处损坏，且拖欠房屋水、电、煤气和电话费用930.15元未支付。因房屋损坏严重，不得不自行对房屋进行修复，提出修复房屋费用为17650元，赔偿房屋空置6个月的租金损失39000元，因不能按期交房支付案外租赁人违约金1.3万元，都应在房屋租赁保证金中抵扣。

针对房东的反诉，凯奇认为她夸大了损坏范围，房屋内仅淋浴房门损坏，画框系自行坠落掉地损坏，这些均不影响租赁正常使用。但愿意在保证金中扣除3000元，抵扣水、电、煤气和电话费用及损坏部分物品的补偿。

法院审理后认为，租赁保证金是用于担保凯奇为承租人债务的履行，防止延迟缴纳租金等费用的支付。2008年5月10日，房屋租赁合同终止后，若凯奇有违反合同规定的，房东可在扣除需支付的违约金，损害赔偿金等费用，多余保证金应返还凯奇。现房屋交接时设备损坏程度，应由在场人员书面认可，或有其它证据相互印证。但双方在法庭上陈述大相径庭，之后房东还对房屋进行了重新装修，房屋损害情况已无法予以查证，导致法院对房屋损害程度，不能做出全面、客观及真实的认定。但凯奇自认部分损害的赔偿，法院予以确认。而房东主张租房违约金及空置费用，考虑到凯奇没有违约情节，法院判决均不予支持。

据此，法院判决：由房东返还凯奇租赁保证金1.3万元；由凯奇支付房东拖欠的水、电、煤气及电话费930.15元，另赔偿房东房屋损害赔偿金3000元。

评析：

这起案件中，引人注意的细节是双方都忽略了房屋交接验收程序。实际上，在房屋租赁合同履行开始时，双方应在交接验收环节确认房屋的质量状况，同样，在租赁合同到期时应予以验收交接。这样，不至于因为房屋是否损坏而产生争议，也避免了不该有的诉讼。

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